الأخبار
أخبار إقليمية
البنك المركزي أس الفساد.. قراءة و تحليل لقرار المركزي بحظر تمويل العقارات و السيارات
البنك المركزي أس الفساد.. قراءة و تحليل لقرار المركزي بحظر تمويل العقارات و السيارات
البنك المركزي أس الفساد.. قراءة و تحليل لقرار المركزي بحظر تمويل العقارات و السيارات


06-08-2014 12:33 AM
الهادي هباني

نواصل في قراءة و تحليل قرار المركزي بحظر تمويل العقارات و السيارات. و نتناول في هذه الحلقة حجم التمويل العقاري في بعض البنوك الأجنبية و تحديدا مصرف السلام، بنك المال المتحد، بنك الخرطوم، و بنك الجزيرة و نعتذر عن عدم تمكننا من الحصول علي البيانات المالية الخاصة ببنك بيبلوس كما وعدنا في الحلقة السابقة. و من خلال النتائج التي توصلنا لها نقدر حجم التمويل العقاري الممنوح من قبل جميع المصارف العاملة في السودان محلية كانت أم أجنبية علي اعتبار أن هذه البنوك المشار إليها تعد من أكبر البنوك العاملة في السودان و التي من المفترض (بحكم كونها استثمار أجنبي) أن توجه لتمويل القطاعات الإنتاجية و أن تمارس نشاطها وفقا لما تقتضيه أولويات التنمية و مصلحة البلاد أولا و أخيرا دون التعدي علي حقها الطبيعي في تحقيق عوائد مجزية.

فمن خلال قوائم المركز المالي للبنوك المشار إليها في جانب الموجودات حيث ركزنا علي الاستثمارات العقارية المباشرة باعتبارها تمويلا مباشرا لقطاع العقارات في نهاية الأمر، و كذلك في تمويل القطاع العقاري من خلال عقود الاستصناع و الإجارة، بالإضافة إلي الأراضي و المباني المملوكة لهذه البنوك و الواردة ضمن بند الأصول الثابتة باعتبارها أيضا استثمارا عقاريا في نهاية الأمر، و أخري تتمثل في مشاركة بنك الجزيرة في مبني البرج التجاري بمدني و في الشركة العربية للإجارة باعتبارها شركة متخصصة في التمويل و التطوير العقاري علي الرغم من أنها لم تمارس نشاطها بالشكل المستهدف حتي الآن حسب علمنا.

من المهم هنا و لتبسيط الأمور للقارئ الكريم أن نشير إلي أن المقصود بالبيوع الآجلة هي عمليات التمويل بالأقساط بصيغ المرابحة و المساومة (و الفرق بينهما في أن الربح في المرابحة معلوم بالنسبة للعميل بينما البنك غير مطالب بالإفصاح عن الربح في حالة المساومة) و قد استبعدناهما من حساباتنا في تقدير حجم التمويل العقاري لعدم وجود ما يفيد بالحجم المخصص منها للتمويل العقاري. أما صيغ الإجارة و الإستصناع و هما من عقود البيوع الآجلة أيضا و يتم بموجبهما منح التمويل العقاري عادة في المصارف الإسلامية. ففي الإجارة يقوم البنك بشراء الأرض أو العقار من طرف ثالث أو من العميل نفسه و تملكه ثم إعادة تأجيره له إجارة منتهية بالتمليك و بعض البنوك تستخدم صيغة الإجارة في تمويل السيارات أيضا حسبما هو منشور في بيانات بنك المال المتحد بتمويل سيارات بصيغة الإجارة بقيمة 1.7 مليون جنيه استبعدناها من حساباتنا باعتبارها لا تخص التمويل العقاري. أما الإستصناع فهو أن يتقدم العميل بطلب بناء عمارة بمواصفات معينة علي سبيل المثال و يشار إليه بالمستصنع في عقد الاستصناع فيقوم البنك بشراء الأرض من العميل أو من طرف آخر و يتعاقد مع مقاول (طرف ثالث) يسمي الصانع لبناء العمارة و عند انتهاء البناء يقوم البنك بتأجيرها للعميل إجارة منتهية بالتملك أو بيعها له بموجب عقد مرابحة.

الجدول التالي يبين حجم التمويل العقاري الممنوح من البنوك الأربعة المذكورة لقطاع العقارات كما في 31 ديسمبر 2013م فيما عدا بيانات بنك المال المتحد فهي كما في 31 ديسمبر 2012م لعدم توافر بياناته المالية لعام 2013م في موقعه الالكتروني و هذا في تقديرنا لا يؤثر علي الأمر لأننا ليس بصدد المقارنة بين البنوك الأربعة بقدر ما أننا نحاول تصوير و تقدير حجم التمويل العقاري بشكل عام.

image

و من خلال الجدول نلاحظ ما يلي:

أولا: بلغ إجمالي توظيف الأموال في قطاع الأراضي و العقارات للأربعة بنوك مجتمعة 3.2 مليار جنيه سوداني. فإذا افترضنا أن متوسط نصيب البنك الواحد من هذه البنوك في التمويل العقاري هو (3177.6 / 4 = 794.3) فيمكن تقدير إجمالي التمويل العقاري في كل البنوك العاملة في السودان (و البالغ عددها 37 بنك حسبما هو منشور في موقع بنك السودان المركزي) في المتوسط بحوالي (794.3 × 37 = 29389.1 مليون) أي أن حجم التمويل العقاري يقدر بزائد أو ناقص 29.3 مليار جنيه و هو مبلغ ضخم يتجاوز كل الحدود المتعارف عليها بينما لا تتجاوز مساهمة قطاع العقارات في الناتج المحلي الإجمالي أكثر من 6% علي أكثر تقدير في حين أن مساهمة القطاع الزراعي لوحده في الناتج المحلي الإجمالي تتعدي ال 30.4% علي الرغم من أنها من أقل القطاعات حظا في التمويل علي نحو ما سنبينه في هذه الحلقات لاحقا.

ثانيا: بلغت نسبة التمويل العقاري إلي رأس المال المدفوع لكل هذه البنوك الأجنبية الأربعة مجتمعة 283% بمعني أن حجم التمويل العقاري في هذه البنوك يعادل ثلاثة أضعاف رأس المال المدفوع تقريبا من قبل أصحاب هذه البنوك مجتمعة و حتي لو قمنا بإضافة الاحتياطيات إلي رأس المال المدفوع فستظل النسبة في نفس هذه الحدود المرتفعة ارتفاع غير مسبوق متجاوز لكل الحدود المتعارف عليها في معظم البنوك المركزية في العالم و التي تتراوح ما بين 120% إلي 150% من قاعدة رأس المال. أما حالة بنك الخرطوم (و قد احتل الصدارة بين هذه البنوك في هذا الصدد و سجل رقما قياسيا لم يشهد تاريخ البنوك في العالم مثيلا له إلا القليل جدا) فقد بلغت فيه هذه النسبة كما يتبين جليا من الجدول 552% أي أن حجم التمويل العقاري الممنوح من قبله يمثل خمسة أضعاف و نصف رأس المال المدفوع من أصحاب البنك و البالغ 419.1 مليون جنيه سوداني. بمعني أنه يعتمد بشكل أساسي في تمويله لقطاع العقارات علي ودائع العملاء ممثلة في الحسابات الجارية و حسابات الاستثمار في حين أنهم لا يستفيدون شيئا من هذا القطاع باعتباره قطاع غير انتاجي بدليل مساهمته المخجلة في الناتج المحلي الاجمالي المذكورة سابقا فضلا عن كونه موجه لعلية القوم من تجار المؤتمر الوطني و بقية العقد الفريد من الزمرة الفاسدة و الأتباع و المريدين. و السؤآل الذي يفرض نفسه بقوة هنا أين كان البنك المركزي و كيف سمح بهذه التجاوزات كل هذه السنين. أما إذا كانت هذه البنوك و بهذه النسب العالية غير مخالفة للسقوف المقررة من البنك المركزي فعلي جهازنا المصرفي و بلادنا السلام.

ثالثا: بلغت نسبة التمويل العقاري لهذه البنوك الأربعة إلي ودائع العملاء 38% و هي أيضا نسبة عالية تتجاوز كل الحدود المقبولة و تعكس حجم مخاطر التركز الائتماني الكارثية التي يتعرض لها القطاع المصرفي في السودان. و قد احتل مصرف السلام الصدارة بين هذه البنوك حيث بلغت عنده هذه النسبة 79%. فمن المعروف في إدارة المخاطر في البنوك المركزية المحترمة هو تحديد سقوف محددة لا يتم تجاوزها لتمويل كل قطاع من القطاعات بهدف تنويع المخاطر و عدم تركيزها علي قطاع دون القطاعات الآخري تختلف في حجمها باختلاف درجة مخاطر كل قطاع علي حدا خاصة في القطاعات غير الإنتاجية كالعقارات و التي تتميز بضعف مساهمتها في الناتج المحلي الإجمالي و انعدام القيمة المضافة التي تحققها للإقتصاد الكلي و المخاطر المحيطة بتمويلها و المتعلقة بتقلبات أسعارها و بتقلبات الدورات الإقتصادية عموما.

هذه الأرقام علي صحتها و جودتها باعتبار أن مصدرها هو البيانات المالية المدققة و المعتمدة للبنوك المذكورة و المنشورة علي مواقعها الالكترونية إلا أنها لا تعبِّر لوحدها عن حجم التمويل العقاري في هذه البنوك و في غيرها من المؤسسات المالية و في القطاع المصرفي و المالي عموما باعتبار أن هنالك عقارات أو أراضي يتم تمويلها بموجب مرابحات و مساومات و لكن لا توجد في ميزانيات تلك البنوك أو غيرها بيانات مفصلة حولها لتضاف إلي حجم التمويل العقاري و نكاد نجزم بأن البنك المركزي نفسه لا تتوافر له معلومات تفصيلية عنها لقصور أنظمة الرقابة و الإشراف علي البنوك و قصور نماذج التقارير التي يطلبها و التصنيفات القطاعية المبهمة التي يعتمد عليها. كما أن عقود المشاركة و المضاربة أيضا و بالتأكيد يتضمن عدد مقدر منها تمويلات لمشاريع عقارية علي الرغم من ارتفاع المخاطر عموما في عقود المضاربة و المشاركة باعتبار أن رأس المال غير مضمون فيها بحكم طبيعتها و أصلها الفقهي و لذلك فإن معظم البنوك الإسلامية في العالم ابتعدت عنها و أصبحت تفضل عليها عقود البيوع الآجلة لانخفاض مخاطرها الائتمانية كالمرابحة، المساومة، الإجارة، و الاستصناع. هذا بالإضافة أيضا إلي أن هنالك تمويلات ائتمانية بمبالغ مقدرة غير موجهة للتمويل العقاري و لكن سداد أقساطها يتم من عائدات تأجير عقارات قائمة و هذا النوع من التمويل تصنفه كل البنوك المركزية في العالم ضمن التمويل العقاري و بنك السودان غافل تماما عن ذلك. كما أن هنالك تمويلات عقارية تتم من خلال شركات تمويل و شركات إجارة تخضع لرقابة البنك المركزي و لا توجد بيانات مفصلة عنها. أما المضاربات في قطاع العقارات و الأراضي التي تتم علي نطاق واسع ضمن جرائم غسل الأموال و تمويل الإرهاب التي تتم خارج نطاق منظومة البنك المركزي و منظومة الإقتصاد ككل و التي يعود لها السبب الرئيسي في تضخم فقاعة ارتفاع أسعار الأراضي و العقارات في السودان للدرجة التي يتجاوز فيها أقل بيت أو أرض في احدي المناطق المميزة بالخرطوم أضعاف قيمة الفيلا أو الشقة الراقية في حي مانهاتن بأمريكا الذي يقطنه كبار رجال الأعمال و رؤساء مجالس إدارات الشركات الكبري عابرة القارات. و ليس للبنك المركزي سيطرة علي هذه الجرائم التي تخرب الإقتصاد الوطني و هو المنوط بمحاربتها و الحد منها و المساءل أولا و أخيرا عن انتشارها و تفاقمها.

نواصل في الحلقة القادمة الحديث عن التمويل العقاري مركزين علي استعراض و تحليل بعض بيانات مصرف السلام ليتعرف القاري الكريم علي نماذج من الفوضي التي وصلت إليها البنوك و يأتي البنك المركزي بعد كل هذه السنين لمحاولة ترميمها و ترقيعها بدلا عن الكشف أولا عن حقائقها كاملة و التي قادت لذلك و محاسبة كل الذين تسببوا فيها إما مباشرة بإصدار التعاميم و وضع السياسات و اللوائح التي مهدت لذلك أو الذين غضوا الطرف و عملوا (أضان الحامل طرشة) بعد أن وقع الفأس في الرأس كما يقولون فتابعونا.

[email protected]


تعليقات 6 | إهداء 0 | زيارات 9365

التعليقات
#1030540 [سودانى حر]
0.00/5 (0 صوت)

06-09-2014 06:59 PM
اولا هذا الهبانى تاجر اراضى كبير وشركه المهاجر كلها تبع هؤلاء فانت يا REBEL اكبر جاهل واعتقد ان قرار بنك السودان صحيح اصلا يعتبر اول قرار صحيح يصدر من هؤلاء الفاشلين ويحمى البسطاء من المضاربين باسعار الاراضى وان شاء الله يتمسحو بى ترابه بعد دا نشوف حيعملو فيها شنو وانصح اى مغترب بعدم الاستثمار فى السودان وامامكم الشارقه وعجمان وراس الخيمه الاسعار مقارنه مع السودان ومع الدخل(الايجار) يكون معدووووم

[سودانى حر]

#1029923 [ashraf]
5.00/5 (1 صوت)

06-09-2014 09:06 AM
مقالك محلل بطريقة مالية رائعة لكن المواطن البسيط لايعرفها / من تمول البنوك اقل تمويل لشراء ارض مثال ارض بقيمة 500الف مقدم 15% = 75000الف والباقي علي أقساط مع الفائدة تقريبا القسط الشهري لمدة عشر سنوات = 6مليون / من في القطاع الخاص يصرف 6مليون الا بسيط بالكتير 5 شركات ومنظمات اذا تمويل العقار لفئات محدودة لها القدرة وتملك اكثر من عقار/ اذا من يملك الكتير من العقارات هو من 0000000ولك الشكر /صاحب المقال عفوا للغة الركيكة

[ashraf]

#1029247 [أسامة الكاشف]
1.00/5 (1 صوت)

06-08-2014 02:20 PM
العزيز الهادي

كتبت تعليق وللأسف لم يتم تحميله بالموقع لا أدري لماذا
على العموم شكراً لك فلقد ابنت وأوضحت. تجدني معك أشفق على الذين يعتقدون أن الأراضي في السودان هي مخزن آمن للقيمة في ظل تردي أوضاع الجنيه السوداني ويتجاهلون هذه الحقيقة المرة كيف يمكن أن تكون قطعة أرض في بلد غير مستقر سياسياً أو اقتصادياً أغلى من مثيلاتها في بلاد أخرى ، أرض تنقصها الخدمات الأساسية وتغرق في شبر ماء.
خوفي أن ما خفي وما يتم تحت الطاولات أشد وأنكى من الذي تسرب وعلى رأي المتعافي "نحن ما كيشة" فهم يدرون ما يفعلون وفصلوا القوانيين لتحميهم فهي حالة للنهب المقنن وتضخم الأرصدة في بنوك ماليزيا والصين ودبي بأسماء الزوجات والأبناء والمؤلفة قلوبهم.
على وجه العموم الثقة في النظام المصرفي السوداني ضعيفة والمدخرات الشخصية تشكل نسبة ضئيلة جداً من الودائع فالذي يتعرض للنهب هي مقدرات الوطن والمال العام الما عندو وجيع.
التعامل مع المشكلات بعقلية تاجر القطاعي (رزق اليوم باليوم)لن يؤدي إلى حل فهي حزمة متكاملة من السياسات لا سبيل لحلها إلا كوحدة واحدة وهذا لن يتأتى إلا إذا ذهب هذا النظام وبدأ تشييد وطن جديد على أشلاء وحطام الوطن الحالي.

[أسامة الكاشف]

#1029109 [غايتو]
5.00/5 (1 صوت)

06-08-2014 12:00 PM
بإختصار بطلب سحب فلوسكم من تلك البنوك أو تركها فقط حسابات جارية قابلة للسحب ستعلن تلك البنوك إفلاسها . وستنتهى فورةوفقاعة ارتفاع اسعار الاراضى كما حصل فى امريكا حيث كل شىء وآضح وتتم المحاسبة .
غايتو بلد منتهية وليس لها وجيع...

[غايتو]

#1028820 [AAAA]
5.00/5 (1 صوت)

06-08-2014 08:29 AM
الهادي أو دكتور الهادي حسب رواية البروف...المهم البهمنا في الكلام دا كلووو الأراضي حاتنزل ولأ تطلع ...أجتهد لينا في النقطة بالله...خلينا من التنظير

[AAAA]

ردود على AAAA
European Union [Rebel] 06-09-2014 12:51 PM
* الواضح انك، للاسف و فى المقام الاول، لست احد المعنيين بقراءة مثل هذه المقالات العلميه الرفيعة المستوى.
* دكتور الهادى يا اخى، لم يكن يوما "سمسار اراضى" ليوضح لك ماهية اسعارها، و انخفاضها او ارتفاعها!!. و بالاساس، فالموضوع اصلا لا علاقة له باسعار الأراضى، إلآ فيما يتعلق بالتاثير السلبى لأنشطة هذه البنوك على القيمه الحقيقيه للاراضى فى السودان. و من هنا كان المثال الذى قدمه الكاتب للمقاربه النوعيه فقط، بحى مانهاتن بامريكا.
* الكاتب تحدث، بالارقام و البيانات، عن قصور البنك المركزى ( او بنك السودان حسب فهمك) فى الاشراف و الرقابه على عمل البنوك الوطنيه و الاجنبيه العامله فى السودان، و فى هذا المجال تحديدا. و شرح لنا كيف ان غياب هذه الرقابه و الاشراف، و هما من الوظائف الاساسيه لبنك السودان، ادى الى ان تعيث هذه البنوك فسادا و تخريبا للاقتصاد القومى، ليس اقله غسيل الاموال و الفساد و تمويل الارهاب.
* و كما هو واضح من التحليل الذى تفضل به الكاتب مشكورا، فإن انشطة هذه البنوك، الوطنيه و الاجنبيه منها على السواء، تتقاطع و الأهداف و المرامى المرجوه من هذه البنوك فى تمويل التنميه "الحقيقيه" فى السودان.

++ نصيحتى لك يا اخى، ان لا تستخف او تهزأ بما يكتبه العلماء. لأنه، مهما كان متواضعا، سوف يكون فيه ما يفيد المستهدفين من "القراء". و لأنه، و على اى حال، لا بد له ان يكون فوق قدرات الاستيعاب و الفهم التى لديك. هذا ليس تقليل من "قدرك"، بقدر ما هو تحليل منطقى لما خطته يداك من "تعليق" على مقال الكاتب.
++ و للدكتور الهادى شكرى و تقديرى لما قدمه لنا من تحليل، مسنود بالارقام و البيانات.


#1028736 [بروفيسور عصام عبد الوهاب بوب]
5.00/5 (1 صوت)

06-08-2014 06:29 AM
شكرا يا سعادة الدكتور علي هذا المقال الضافي ومعلوماته الصحيحة

[بروفيسور عصام عبد الوهاب بوب]


خدمات المحتوى
  • مواقع النشر :
  • أضف محتوى في Digg
  • أضف محتوى في del.icio.us
  • أضف محتوى في StumbleUpon
  • أضف محتوى في Google
  • أضف محتوى في Facebook


مساحة اعلانية

الاكثر تفاعلاً/ق/ش

الاكثر مشاهدةً/ق/ش

الاكثر تفاعلاً/ش

الاكثر مشاهدةً/ش







الرئيسة |المقالات |الأخبار |الفيديو |الصور |راسلنا | للأعلى


المقالات والتعليقات وكل الآراء المنشورة في صحيفة الراكوبة سواء كانت بأسماء حقيقية أو مستعارة لا تـمـثـل بالضرورة الرأي الرسمي لإدارة الموقع بل تـمـثـل وجهة نظر كاتبيها.

Powered by Dimofinf cms Version 3.0.0
Copyright© Dimensions Of Information Inc.
Copyright © 2017 www.alrakoba.net - All rights reserved

صحيفة الراكوبة