الخرطوم: مشاعر أحمد
من (20) مادة قانونية شرعت الحكومة السودانية في العام 1991، قانون إيجار المبانى، والذي يعاني منه عدد ليس بقليل في الوقت الراهن، البعض يتحدث عن أنه يعيش مأساة حقيقية وإحباطا ، الكثير منهم بات يقضي وقته في محاكم لحسم أمر ما بينه والمستأجر، في ظل تباعد الجلسات بين الجلسة والأخرى.. بعد أن كثرت الحالات شرع عدد في تقديم مذكرة قانونية لتعديل ذلك القانون .. (السوداني) تحاول استعراض القانون السابق والمذكرة التي رفعت إلى وزير العدل..
مذكرة لوزير العدل
تجمع ملاك العقارات المتضررين من قانون ايجار المباني لسنة 1991، وشرعوا في تقديم مذكرة قانونية لوزير العدل تهدف لتغيير القانون، وتهدف المذكرة إلى إجراء تعديلات في بعض النصوص، مشيرين إلى وجود بعض الفقرات التي يتطلب إلغاؤها فيما يتعلق بـ(الإجارة الحكمية) وتعديل (أجرة المثل) لتصبح مواكبة للتغيرات الاقتصادية في السودان.
بالإضافة إلى بطء التشريعات المتعلقة بقانون إيجار المباني وعدم مواكبتها للأوضاع الاقتصادية مقارنة بالدول الأخرى، فضلًا عن إحجام عدد من ملاك العقارات عن إيجار عقاراتهم وتركها خالية لانحياز القانون للمستأجر وذلك فيما يتعلق بـ(الإيجارة الحكمية) خاصة وأن هناك عدداً من أصحاب العقارات يعتمدون في مصدر دخلهم على إيجار عقاراتهم التي أصبحت لا تغطي احتياجاتهم المعيشية في ظل التضخم الاقتصادي في السودان الأمر الذي أحدث ندرة في العرض وزيادة في الطلب على العقارات، بالإضافة لانعدام الثقة بين المؤجر والمستأجر بسبب القيود التي وضعها المشرع في قانون الإيجارات، كما شكت المذكرة من بطء إجراءات التقاضي في دعاوى الإيجارات في المحاكم واتخاذ بعض المحامين للحيل القانونية وتطويل أمد الدعوى ما يجعل المدعي (المؤجر) يصاب بالإحباط والرضوخ لطلبات المستأجر.
محامي ومستشار قانوني حسام رحمه محمد البشير يقول لـ(السوداني)، إن اللجنة تكونت عن طريق مجموعة من ملاك العقارات مقيمين في (بريطانيا، الدنمارك ،أمريكا، السعودية ، قطر والإمارات)إضافة لملاك عقارات في السودان.
الهدف من الخطوة
واوضح أن تجمع ملاك العقارات كون لجنة الهدف منها الغاء وتعديل بعض من نصوص مواد قانون ايجار المباني لسنة 1991 فيما يتعلق بـ(الاجارة الحكمية) وتعديل (أجرة المثل) لتصبح مواكبة للتغيرات الاقتصادية في السودان، مشيرًا الى ان بعضا من أصحاب العقارات يعتمدون في معيشتهم على ما تدره عقاراتهم من أجرة فقيمة الايجار أصبحت لا تغطي متطلبات الحياة من تعليم وصحة وغيرها، منوهاً إلى ان عدداً من أصحاب العقارات في الفترة الأخيرة فضلوا ترك عقاراتهم خالية بسبب انحياز القانون لصالح المستأجر واصبح هناك تزايداً مستمر في الطلب وقلة في العرض.
واشار حسام الى ان النص المخالف يتعلق بـ(الإيجارة الحكمية) والتي تعني أن المستأجر يظل في العقار بقوة القانون لمدة 7سنوات خلاف السنة التعاقدية والنص مخالف لمبدأ العقد شريعة المتعاقدين مثلا في حال تم الاتفاق بين الطرفين في العقد على أنه يكون إيجار العقار لمدة عام يبطل شرط (مدة عام) ويظل المستأجر في العقار إلى انتهاء فترة الايجارة الحكمية الـ7سنوات، معتبرًا ذلك تغولا على إرادة أحد أطراف العلاقة العقدية (المؤجر).
أسباب ومطالب
بحسب المذكرة التي سلمت لمكتب وزير العدل، فإن لجنة تجمع ملاك العقارات المتضررين من قانون ايجار المباني، قالت إنها تهدف لمراعاة حقوق الطرفين المؤجر والمستاجر من خلال وضع قانون عادل يحفظ حقوق الطرفين، والتمست اللجنة في مذكرتها إلغاء الاجارة الحكمية والاحتكام للعقد المبرم بين الطرفين على اعتبار (العقد شريعة المتعاقدين).
كما أنها تطالب بسن قوانين مرنة تتكيف مع الظروف الاقتصادية مع مراعاة مصلحة أطراف العلاقة التعاقدية، كما طالبت بتخصيص محاكم خاصة بدعاوى الإيجارات وسرعة الفصل فيها، بالإضافة لترك تحديد مدة ايجار العقار حسب إرادة الطرفين دون تدخل القانون، وتكوين لجنة مختصة من القانونيين وأهل الدين والمختصين لمراجعة قانون ايجار المباني لسنة 1991 ومراعاة حقوق الطرفين.
من الأسباب التي حملتها المذكرة، انعدام الثقة بين المؤجر والمستاجر بسبب القيود التي وضعها المشرع في قانون الايجار، وبطء إجراءات التقاضي في دعاوى الإيجارات في المحاكم واتخاذ بعض المحامين للحيل القانونية وتطويل أمد الدعوى ما يجعل المدعي (المؤجر) يصاب بالإحباط والرضوخ لطلبات المستأجر.
وبناءً على كل الاسباب طالبت اللجنة من وزير العدل د. نصرالدين عبدالباري بإلغاء الاجارة الحكمية والاحتكام للعقد المبرم بين الطرفين على اعتبار (العقد شريعة المتعاقدين)، وسن قوانين مرنة تتكيف مع الظروف الاقتصادية مع مراعاة مصلحة أطراف العلاقة التعاقدية، بالإضافة إلى تخصيص محاكم خاصه بدعاوى الإيجارات وسرعة الفصل فيها، فضلاً عن ترك تحديد مدة ايجار العقار حسب إرادة الطرفين دون تدخل القانون، وتكوين لجنة مختصة من القانونيين وأهل الدين والمختصين لمراجعة قانون ايجار المباني لسنة 1991 ومراعاة حقوق الطرفين.
وتنص المادة (11) : (1) تحكم المحكمة بالإخلاء في أي دعوى يقيمها المؤجر لاسترداد حيازة أي مبنى في أي من الحالات ، عدم دفع المستأجر للأجرة أو أي زيادة مسموح بها بمقتضى أحكام هذا القانون، على ألا يحكم بالإخلاء إذا عرض المستأجر المتأخرات على المؤجر قبل رفع الدعوى وكان عدم دفع الأجرة بسبب عذر مقبول، او ارتكاب المستأجر أو من يسكنون معه أو الأشخاص الذين يرخص لهم المستأجر باستخدام المباني تصرفاً متكرراً فيه إزعاج لأي من الجيران ويجوز للجار في هذه الحالة رفع دعوى لإخلاء المستأجر بعد مضي شهر من إخطار المؤجر بذلك، بالاضافة الى ثبوت استخدام المباني أو أي جزء منها لارتكاب أي فعل مناف للآداب العامة يعاقب عليه القانون ويجوز للجار في هذه الحالة رفع دعوى لإخلاء المستأجر بعد مضي شهر من إخطار المؤجر بذلك.
ومعظم الشكاوى في المحاكم وفقا لهذه النقاط بحسب القانونيين الا ان المحكمة لا تفصل سريعاً في القضايا.
السوداني
دول الخليج في مسألة الإيجارات وقضاياها عملت لجان فض المنازعات الايجارية والزم القانون هذه اللجان ان تفصل في القضايا في فترة شهر اكثر حاجة منعا للتماطل واللدد في الخصومة فلماذا لاتعمل حكومة السودان لجان متخصصة مهمتها الفصل في كل قضايا الايجار بين المؤجر والمستأجر لأن التطويل يفقد العقار قيمته الاستثمارية فمثلا اذا كان المستاجر لم يسدد اجرة يناير وهى 10 الف ثم استمرت القضية أربعة اشهر فأن هذه ال 10 الف تفقد قيمتها بسبب التدهور المستمر وتبقى مثل الالف جنيه
الغريبة ان الحكومة البائدة جاملت البنوك فمنعت القروض الخاصة بالعربات والعقارات لن قيمة القسط التذى يدفعه المقترض ثابت والجنيه متدهور ولذلك فاذا كان يدفع مثلا 5 الف شهريا فسوف يستمر نفس القسط حتى بعد ثلاثة سنين وتكون هذه ال 5 الف لا قيمة لها ولذلك أوقفت الحكومة الاقتراض للعقارات والسيارات ، اذن بنفس هذا الفهم والمنطق من المفترض ان تغير قانون الايجار الذى يلزم بالايجارة تالحكمية لمدة سبع سنين من غير سنة التعاقد
إان اللجنة تكونت عن طريق مجموعة من ملاك العقارات مقيمين في (بريطانيا، الدنمارك ،أمريكا، السعودية ، قطر والإمارات)إضافة لملاك عقارات في السودان. ديل حقو تتم مصادرة عقاراتهم بعد التحقيق معهم ومعرفة كم عقار يملكه الواحد ، وكم طابق و مصدر تشييد هذه العقارات والتسهيلات البنكية التي قدمت لهم من داخل بنوك الدولة مع فرض ضرائب عن كل طابق و غرفة ، وضريبة تعادل ثلث ثمن العقار في حالة البيع وثلث في حالة الايجار ، حتى نوقف الاستثمار الغير ا مجدي و نوجه رؤوس الأموال الى الاستثمار في مجال الزراعة والإنتاج الحيواني و غيره ، مما يخلق فرص عمل ، لانو من غير المعقول ان يكون رزق شخص من عرق آخر بسبب الإيجار ، و من غير المقبول واحد قاعد في الدول المذكورة اعلاه و عاوز يأجر عقاره بالعملة الصعبة او بمبلغ بالعملة المحلية يعادل 500 و1000 دولار على الأقل ومن ثم يقوم بتحويلها الى العملة الصعبة مما يرهق المستأجر مرتين مرة بسعر الإيجار و مرة بهبوط العملة ، ولكن ذلك يتطلب برنامج اقتصادي و سياسي طموح وشعب واعي غير مخدر باسم الدين والطائفية و القبيلة وسياسيين واقتصاديين مهتدين بالفكر و برشد من الفحولة الانسانية الاصيلة التي ترفض ترويع الأطفال والنساء و إذلالهم واخراجهم من منازلهم ( طبقا لا يشمل ذلك رُءُوسُ الشَّيَاطِينِ المذكورين في الآية الكريمة أَذَلِكَ خَيْرٌ نُزُلًا أَمْ شَجَرَةُ الزَّقُّومِ (62) إِنَّا جَعَلْنَاهَا فِتْنَةً لِلظَّالِمِينَ (63) إِنَّهَا شَجَرَةٌ تَخْرُجُ فِي أَصْلِ الْجَحِيمِ (64) طَلْعُهَا كَأَنَّهُ رُءُوسُ الشَّيَاطِينِ (65) فَإِنَّهُمْ لَآكِلُونَ مِنْهَا فَمَالِئُونَ مِنْهَا الْبُطُونَ (66) ثُمَّ إِنَّ لَهُمْ عَلَيْهَا لَشَوْبًا مِنْ حَمِيمٍ (67) ثُمَّ إِنَّ مَرْجِعَهُمْ لَإِلَى الْجَحِيمِ)
هل تصدق انو انا عندى شقة ينطبق عليها نفس الكلام الذى قلته مرت الان سنة منذ ان رفعنا الدعوى على المستاجر بعدم الدفع وبعد محاكمة استمرت قرابت الاربع شهور من قاضى الى قاضى هذا حضر وهذا بدله الى ان تم الحكم بلاخلاء ولكن تخيل بعد ذلك رفع المستاجر القضية للاستئناف وعند الاستئناف جلست راقبت الا ربعة اشهر تقريبا وبالعافية استلمنا الحكم برفض الدعوى واحيلت مرة اخرى الى قاضى اسمو تقريبا قاضى التنفيذ والذى وعد بالجلسة بعد 21 يوما لكى يتفاوض مع المستاجر كم تريد من الايام حتى تخلى المنزل تخيل شفت المرمطة دى والايجار كله 10 الف تخيل مثلما قلت ماذا تسوى قيمة العشرة الف بعد كل هذا التدهور فى الاقتصاد والله اصحاب العقارات لهم حق فى ان لا يؤجروا بيوتهم لانه للاسف لايوجد قانون منصف بين الماجر والمستاجر رغم ان هذه شقة وحيدة واعتمادنا على الله ثم عليها ونسيت اذكر لك اتعاب المحامى الذى ارقنا بطلباته والله قانون قرف فى ظل تماطل المستاجرين .