معوقات تكبح توسع سوق السكن السعودي

يعتبر ارتفاع أسعار إيجار العقارات عاملا رئيسيا من عوامل ارتفاع معدل التضخم في السعودية.

ووفقا لتقرير شركة الاستشارات العقارية جونز لانغ لاسال فقد ارتفعت أسعار إيجار الشقق في الرياض 8% في 2012، متجاوزة وتيرة ارتفاع أسعار إيجار الفلل وهي 6%.

وبحسب تقديرات شركة الاستشارات سي بي إي ريتشارد إيليس فإن نحو 60% من المواطنين السعوديين الذين يقارب عددهم 20 مليونا يعيشون في شقق مستأجرة.

برنامج الإسكان
وفي خطوة تهدف للتغلب على مشكلة نقص المعروض السكني -لاسيما لذوي الدخل المنخفض في البلاد التي يعيش فيها نحو 29 مليون نسمة- أعلن الملك عبد الله بن عبد العزيز في 2011 عن تخصيص 250 مليار ريال (67 مليار دولار) لبناء 500 ألف وحدة سكنية للمواطنين خلال عدة سنوات. لكن وتيرة تنفيذ برنامج الإسكان الطموح ظلت بطيئة رغم الثروة النفطية للمملكة، إذ واجهت وزارة الإسكان صعوبات في الحصول على الأراضي اللازمة لتنفيذ مشروعاتها.

وتعاني سوق الإسكان في السعودية من عدد من المشاكل، أبرزها النقص الشديد في المعروض، والزيادة المستمرة في أسعار الإيجار، والمضاربة على الأراضي غير المطورة، وطول فترة الحصول على التراخيص، إلى جانب عدم توافر القدرة المادية بين معظم الشرائح التي يتركز فيها الطلب.

وبعد مرور عامين على الإعلان عن برنامج للإسكان، أصدر الملك عبد الله الأسبوع الماضي قرارا بأن تمنح وزارة الإسكان المواطنين أراض سكنية وقروضا للبناء عليها، في خطوة من شأنها أن تغير الطريقة الحكومية القديمة لمنح الأراضي، وتزيل إحدى أكبر العقبات أمام استكمال برنامج الإسكان الضخم.

كما نص الأمر الملكي على تسليم جميع الأراضي الحكومية المعدة للسكن إلى وزارة الإسكان، لتتولى تخطيطها وتنفيذ البنى التحتية لها، ومن ثم توزيعها على المواطنين حسب آلية الاستحقاق.

ويقول جون سفاكياناكيس الخبير الاستراتيجي لدى شركة ماسيك للاستثمار في الرياض إن القرار خطوة مهمة لسد الفجوة بين العرض والطلب. ويضيف “ستنخفض أسعار الأراضي مع تخصيص المزيد منها لوزارة الإسكان”, لكنه يستدرك أن انخفاضها -لا سيما في الرياض- يتطلب توافر المزيد، خاصة أن معظم الأراضي لا تزال غير مطورة.

ويقول خبراء بالقطاع إنه يوجد ما يقارب أربعة مليارات متر مربع من الأراضي البيضاء داخل النطاق العمراني لمنطقة الرياض. ويملك رجال الأعمال نحو خمس تلك الأراضي، ويحتفظون بها دون تطوير، ربما للرغبة في ارتفاع أسعارها لاحقا، أو لصعوبة تطويرها سريعا في ظل تعقيدات روتينية، وتحمل تكلفة تزويدها بالخدمات والبنية الأساسية.

كما أن نظاما قديما لمنح الأراضي أدى لزيادة المساحات غير المطورة، إذ لم يمتلك الحاصلون على تلك الأراضي الأموال اللازمة للبناء عليها.

ويقول مايك ويليامز رئيس الأبحاث لدى سيبي ريتشارد إيليس في المنامة إن وزارة الشؤون البلدية والقروية السعودية وزعت نحو 2.2 مليون قطعة أرضية بطريقة المنح، لكن لا توجد بيانات توضح كيف جرت الاستفادة من تلك الأراضي.
ويضيف “من المرجح أن معظم تلك الأراضي لا تزال غير مطورة، وهذا يثبت أن نظام منح الأراضي غير كاف لمعالجة مشكلة الإسكان في المملكة”.

وزارة الإسكان
وكان وزير الإسكان شويش الضويحي قال في مارس/آذار الماضي إن الوزارة تواجه صعوبة في الحصول على أراض مناسبة لإقامة مشاريعها السكنية، وإن ما حصلت عليه حتى الآن يمثل نحو ثلث ما تحتاج إليه.

ويرى سفاكياناكيس أن 1.3 مليون طلب قرض جرى تقديمها لصندوق التنمية العقاري، وهو مقياس جيد على حجم الطلب.

من ناحية أخرى، ترى شركة سي بي إي ريتشارد إيليس أنه ينبغي بناء 85 ألف وحدة سنويا لتلبية الطلب الناتج عن النمو السكاني المتوقع.

ويبدو أن نقص الأراضي ليس العائق الوحيد، إذ يرى خبراء بالقطاع أن البيروقراطية، وعدم مشاركة القطاع الخاص في تنفيذ المشروعات من أبرز الأسباب وراء تأخر تنفيذ برنامج الإسكان.

ويقول الخبير الاقتصادي عبد الوهاب أبو داهش “خلال العامين الماضيين كانت وزارة الإسكان تضع إستراتيجيتها، ولم تكن لديها رؤية واضحة من الأساس في كيفية معالجة مسألة الإسكان”.

ويضيف أن هناك العديد من اللوائح والإجراءات التي لا تخدم القطاع العقاري، بقدر ما تخدم المضاربة في البيع والشراء.

ويؤدي نقص المعلومات الموثوقة إلى صعوبة تحديد النقص في المساكن في المملكة، التي من المتوقع أن تشهد نموا سكانيا بنسبة 2.1% خلال الفترة ما بين 2010 و 2015، وهو رقم يزيد كثيرا عن المتوسط العالمي البالغ 1.1%.

وكان الوزير الضويحي قال في يناير/كانون الثاني خلال برنامج تلفزيوني إن السوق بحاجة إلى 1.1 مليون مسكن وإن آلية التوزيع ستكون بعد عام.
المصدر : رويترز